Ablauf des Immobilienkaufes

Durch eine Annonce im Internet (Frühjahr 2020) bei Immobilienscout24, bin ich auf ein Mehrfamilienhaus gestoßen, das bei mir starkes Kaufinteresse geweckt hat.

Die Maklerfirma war die Sparkasse-Zollernalb in Balingen. Ich nahm Kontakt mit dem dort zuständigen Makler der Sparkasse Zollernalb auf (den Namen des Maklers nennen wir aus Datenschutzgründen nicht - in diesem Beitrag nennen wir Ihn nur "Herr Makler" oder nur "Makler").

Wir vereinbarten einen ersten Besichtigungstermin (Termindatum habe ich nicht mehr im Kopf), den wir dann wahrnahmen. Das Haus wurde von außen besichtigt und innen die Kellerräume, das Treppenhaus und eine (leere) Wohnung. Die anderen Wohnungen konnten nicht besichtigt werden, da die Mieter noch nicht informiert worden sind und mit denen damit auch noch keine Besichtigungstermine ausgemacht waren.

Preislich waren wir zwar noch weit auseinander - aber wir einigten uns innerhalb von ein paar Tagen telefonisch auf einen Kaufpreis von € 925.000,- sofern keine Überraschungen im Haus vorzufinden sind. Ich war einverstanden und laut Makler waren die Verkäufer natürlich auch einverstanden. Alles war klar. Der Preis war meinerseits natürlich nur OK, wenn keine weiteren als die bisher von mir bemerkten und angesprochenen Mängel (hauptsächlich Fassade und Balkone) vorhanden wären.

Der Verkäufer war mir nach wie vor unbekannt - ich hatte nur Kontakt mit dem Makler der Sparkasse-Zollernalb - wie das eben so läuft.

Der Makler machte mit einigen Wohnungsmietern einen zweiten und mit anderen Mietern gleich einen dritten Besichtigungstermin.

Beim zweiten Termin (12.05.2020) sollten zwei Wohnungen angeschaut und der Rest beim dritten Termin.

Beim zweiten Termin wurden zwei Wohnungen und die 4 Autogaragen angeschaut. Es haben sich dann aber doch noch Mängel ergeben, die mir bisher verschwiegen worden sind: alle vier elektrischen Torantriebe der Garagen waren defekt. Reparaturversuch war erfolgt - Reparatur jedoch unmöglich, weil die Antriebe/Ersatzteile nicht mehr aufzutreiben waren. Der zweite größere Mangel war, dass eine Wohnungsterrasse durch Bodensenkungen derart uneben war, dass ein sicherer Gang dort kaum mehr möglich war. Laut meiner Schätzung würde das Beheben beider Mängel, ca. € 8000.- kosten - wenn man es von Handwerkern/Fachfirmen machen lässt.

Der Makler sagte, daß er deswegen auf keinen Fall mehr mit dem Verkäufer reden werde, da dieser ihm gesagt hat - vom Kaufpreis von € 925.000,- geht er nicht mehr runter (egal was passiert). Stattdessen macht der Makler mit folgendes Angebot: die Sparkasse-Zollernalb würde mir mit einer verminderten Käuferprovision von 3,00% statt 3,57% entgegenkommen (würde mir € 5272,50. sparen!). Ich ging auf das Angebot ein und der Makler änderte gleich auf dem von mir noch nicht unterzeichneten Provisionsvertrag den Prozentsatz auf 3,00%. Der Makler unterzeichnete die Änderung und ich unterschrieb diesen Provisionsvertrag ebenfalls und erhielt auch eine Kopie.

Er sagte: "eine Provisionsminderung hätte die Sparkasse schon oft gemacht und wäre durchaus üblich". Da er mein einziger Ansprechpartner beim Kauf war, bin ich davon ausgegangen, dass er solche Vereinbarungen treffen kann und die Entscheidung auch tragen darf.

In der Zwischenzeit bekam ich den notariellen Vertrag zur Prüfung zugesandt. Der Notartermin stand ebenfalls fest: 27.05.2020 14:30 Uhr. Da ich zeitlich immer sehr eingespannt bin und ich im Juni ausnahmsweise relativ viel Zeit (wegen Corona) haben würde, wurde im Kaufvertrag der Übergabezeitpunkt (Besitzwechsel) von ursprünglich 01.07.2020 auf den 01.06.2020 geändert. Ich sagte dem Makler: dann hätte ich Zeit um einige Mängel des Hauses gleich zu selbst beheben oder beheben zu lassen. Da wollte ich gleich am 02. Juni beginnen, da ich Wert auf eine gepflegte Immobilie lege.

Den geänderten noariellen Kaufvertrags-Entwurf mit der Übergabe (Besitzwechsel) des Hauses zum 01.06.2020 bekam ich dann auch zugesandt.

Am dritten Termin (13.05.2020) schaute ich mir die restlichen Wohnungen an - es war alles OK - keine größeren Mängel - alles war klar! Im Untergeschoß gab es noch ein kleines, unvermietetes Apartment. Dieses wollte ich mir natürlich auch anschauen. Leider hatte der Makler keinen passenden Schlüssel dabei. Die Hausverwaltung hat ihm scheinbar einen falschen Schlüssel übergeben.

Das kleine Apartment konnte also nicht angeschaut werden. Ich sagte dem Makler, daß ich dieses unbedingt vor dem Kauf noch ansehen möchte. Wir machten mündlich einen Besichtigungstermin am 27.05.2020 um 14 Uhr - also eine halbe Stunde vor dem Notartermin.

Einige Unklarheiten im Vertrag wurden noch besprochen und geändert und so war 8 Tage vor dem Notartermin alles klar (bis auf die Besichtigung des UG-Apartments!).

Ich stellte die Finanzierung sicher (finanziert nicht über die Sparkasse-Zollernalb) und parkte den Kaufpreis auf einem meiner Girokonten bei der Sparkasse-Zollernalb. Der Kaufpreis sollte unmittelbar nach Unterzeichnung des Vertrages an den Verkäufer überwiesen werden, da die Besitzübergabe des Hauses ja bereits am 01.06.2020 geschehen sollte - also 4 Tage später (es war nur ein Werktag dazwischen). Somit war alles vorbereitet und geregelt.

Da nun ja alles klar war, hörte ich dann nichts mehr und ich wartete den Notartermin ab. Ich machte in der Zwischenzeit schon Planungen was alles am Haus zu tun ist und fragte schon bei Handwerkern wegen Terminen nach.

Am Notartermin-Tag am 27.05.2020 um ca. 9:30 hat mich der Makler von der Sparkasse-Zollernalb angerufen und gesagt, er habe eine schlechte Mitteilung für mich. Er hat im gleichen Atemzug aber gesagt, dass ich (also der Käufer) dafür nichts kann!

Er sagte: "den Notartermin um 14:30 muss er entweder absagen oder ich die Standardprovision von 3,57% zahlen". Grund sei, daß der Sparkassenvorstand die um 0,57% verminderte Provision, die ich mit ihm (dem Makler der Sparkasse-Zollernalb) ausgehandelt und schriftlich fixiert habe, nicht tragen wird!!

Er erklärte mir nochmals, dass die einzige Möglichkeit den Notartermin um 14:30 wahrzunehmen sei, dass ich nun statt der ausgehandelten Provision die volle Provision zahle (das hätte für mich genau € 5272,50 Mehrkosten bedeutet). Ich erwiderte ihm, dass 3,00% ausgehandelt waren und ich dies auch schriftlich mit Unterschrift vorliegen habe. Ja, das mag sein, erwiderte er - aber der Vorstand der Sparkasse-Zollernalb hat der Provisionsminderung nicht zugestimmt (dass der Vorstand noch zustimmen muss, hat er mir nie gesagt! Es wäre aber auf jeden Fall ja genug Zeit dafür gewesen – etwa 14 Tage seit der Unterzeichnung der Provisionsvereinbarung!).

Da ich nicht einwilligen wollte, machte er mir den Vorschlag, ich solle ihm nun mündlich wenigstens € 1000,- mehr Provision zusagen - vielleicht bekommt er den Vorstand dann dazu - doch noch die Zustimmung zum Kauf zu geben.

Schweren Herzens habe ich zusätzlich zu den 3,00% Provision die geforderten € 1000,- zugesagt - denn es war einfach alles vorbereitet - der Kaufpreis + Maklerprovision lag in voller Höhe auf der Sparkasse - ich hatte für den Termin schon alles gerichtet und dachte, auf die  € 1000,- kommt es nun auch nicht mehr an - obwohl so ein (meiner Meinung nach) erpresserischer Deal nun absolut nicht meine Sache ist. Er sagte, er klärt dies ab und meldet sich später wieder. (Der Hauskauf war mir wirklich wichtig: ich hatte mir die ersten zwei Juni-Wochen zeitlich „freigeschaufelt“ um die Außenanlage zu richten und die teilweisen sehr maroden Balkone zumindest provisorisch auszubessern.)

Um ca. 10:15 war wieder der Makler am Telefon und sagte - auch mit den 1000,- Euro zusätzlich geht es nicht klar – er habe beim Vorstand der Sparkasse nichts erreicht - den Termin wird er nun definitiv absagen. Ich war eigentlich so geschockt über die Geschehnisse, dass ich mich zunächst gar nicht aufregen konnte und blieb erstaunlicherweise zunächst relativ ruhig.

Ich sagte ihm, er soll es doch nochmals beim Vorstand probieren - es kann doch nicht sein - dass ein Notartermin wegen noch etwa 4275,- Provisionsdifferenz abgesagt wird (immerhin würde die von mir zugesicherte Maklerprovision immer noch € 27.750,- plus mein Zugeständnis von € 1000,- betragen).

Ich sagte ihm, ich würde kurz eine EMail an ihn schreiben - er hat Zeit bis exakt 11:30 um mir telefonisch oder per EMail eine Zusage bzgl. des Notartermines um 14:30 zu machen. Meine EMail dazu ist um 10:21 an Ihn rausgegangen.

Nichts passierte: kein Anruf, um 11:33 habe ich nochmals EMails abgerufen - nichts eingegangen. Um 14:27 (wenige Minuten vor dem Notartermin) erhielt ich eine EMail von der Sparkasse-Zollernalb (von dem Makler), dass der Notartermin abgesagt wurde! Er schrieb auch, dass er sich spätestens am Freitag, den 29.05.2020 melden würde – was aber nie passiert ist.

Über eine mögliche Verschiebung oder einen Nachholtermin wurde nicht gesprochen - es ging nur um die Absage - so wie im Absage-EMail des Maklers auch klar zu lesen ist.

Ich war sehr deprimiert und verstehe es eigentlich immer noch nicht, wie so etwas bei einer "scheinbar" renommierten Bank passieren kann. Ich dachte zuerst - die Geschichte war nur eine Ausrede der Bank und dass in Wirklichkeit der Verkäufer bei der Absage des Termins „irgendwie“ im Spiel war.

Trotz der Vorkommnisse nahm ich den vereinbarten 4. Besichtigungstermin um 14 Uhr war, um das UG-Apartment zu besichtigen. Wie ich vermutete, kam der Makler nicht - obwohl dieser Termin ja nicht abgesagt wurde.

Mehr Klarheit schaffte am nächsten Morgen ein Anruf: eine mir unbekannte Frau rief mich an und sagte, dass sie und Ihre Schwester die Verkäufer des Hauses sind und wollten von mir nun wissen, ob ich näheres wüsste, warum der Notartermin abgesagt wurde und was da los war. Ich schilderte der Frau den Vorfall (die Verkäufer dachten, dass der Termin evtl. durch mein Verschulden abgesagt wurde - was natürlich nicht der Fall war.)

Es stellte sich dann heraus, dass auch sie (die Verkäufer) von der Sparkasse-Zollernalb (vom Makler) am Notartermin-Morgen angerufen wurden und um mehr Provision „gebeten“ wurden - ansonsten würde der Notartermin abgesagt (und somit dieser Kauf zu den ausgehandelten Bedingungen platzen)!

Der Makler sagte den Verkäufern am Telefon, statt den vereinbarten 5.000,- verlangt der Vorstand nun 2% der Kaufsumme - also € 18.500,- (13.500.- mehr als abgemacht!!). Später am Morgen in einem weiteren Telefongespräch sagten die beiden Verkäuferinnen dem Makler, daß Sie dieser "Erpressung" nicht zustimmen werden! (Erläuterung: 2% war auf dem ursprünglichen Maklervertrag ausgehandelt – zwischenzeitlich wurden aber nachverhandelt und nur  € 5.000,- pauschal mit den Verkäufern ausgemacht.)

Das heißt, auch wenn ich mit der erhöhten Käuferprovision einverstanden gewesen wäre, hätten auch die Verkäufer der „gefühlten Erpressung“ (also der nachträglichen Erhöhung der vereinbarten Verkäuferprovision) zustimmen müssen um den Kauf an diesem Tag abzuschließen.

Ich war tagelang äußert wütend und aufgebracht und habe einige Tage nach dem geplatzten Notartermin der Sparkasse geschrieben (per Email an Frau Lippus, die es direkt an die beiden Vorstände weitergeleitet hat), was ich über den Vorfall denke und dass ich die Handlung des Maklers als „Nötigung und Erpressung“ ansehe. Ich habe (in meiner Wut) auch geschrieben, dass ich mich von der Veröffentlichung der Vorfalles zurückhalte, wenn die Bank freiwillig aus dem Maklervertrag aussteigt (Vertrag war ohnehin fast abgelaufen) und von einem Provisionsanspruch absieht. wenn ich das Haus direkt "maklerfrei" vom Verkäufer kaufe.

Da ich einige Tage nichts von der Sparkasse gehört habe, habe ich den Fall mehreren Personen im Verwaltungsrat der Sparkasse-Zollernalb geschildert. Diese waren auch entsetzt - so glaube ich zumindest!

Der stellvertretende Verwaltungsrat-Vorsitzende hat sich bei mir wiederum ein paar Tage später gemeldet, daß nun alles zu meiner Zufriedenheit geregelt würde.

Dann kam etwa zwei Tage später ein Schreiben von der Sparkasse die mir das Angebot gemacht, die ursprüngliche ausgemachte Maklerprovision von 3% anzubieten und den Kauf so jetzt abzuwickeln. Ich soll die neue Vereinbarung/Maklervertrag bis zum 22.06.2020 unterschreiben. Vermutlich hat die Sparkasse vom Verwaltungsrat eins aufs Dach bekommen - darum dieser Rückzieher der Sparkasse.

Ohne näher auf den Fall einzugehen schrieb die Sparkasse: „für die entstandene "Unruhe" möchte sich die Sparkasse entschuldigen". (Für mich war die „Unruhe“ aber so groß, dass ich nächtelang nicht schlafen konnte und wahrscheinlich nicht weit von einem Herzinfarkt entfernt war – seit über 30 Jahren bin ich selbstständiger Unternehmer – aber so etwas ist mir noch nie, auch nicht annähernd, untergekommen!)

Dasselbe Schreiben hat nach Rückfrage an die Verkäufer auch die Verkäuferseite erhalten. Die Bank wäre dort nun mit den pauschalen € 5.000,- Verkäuferprovision zufrieden.

Der ursprüngliche Besitzerwechsel-Termin des Objektes - der mir äußerst wichtig war - konnte natürlich nicht gehalten werden, da der ursprüngliche Besitzwechsel am 01.06.2020 vollzogen worden wäre (also etwa 10 Tage zuvor). Außerdem war ich und auch die Verkäufer skeptisch nach diesem Vorfall nochmals mit der Sparkasse zusammenzuarbeiten. Aus diesen beiden Gründen war der Kauf des Objektes für mich zunächst mal erledigt.

Mit solchen Geschäftsleuten wie dem Makler bzw. der Sparkasse-Zollernalb konnte ich mit ruhigen Gewissen kein Geschäft mehr abschliessen.

Etwas später machten wir getrennt voneinander (ich und die Verkäufer) eine Strafanzeige wegen Erpressung/Nötigung. Hier finden Sie die Seite dazu.

Einige Monate später kaufte ich das Haus ohne Mithilfe/Beisein der Sparkasse-Zollernalb. Es wurde alles nochmals neu verhandelt, besichtigt und die Verträge neu aufgesetzt (bei einem anderen Notar). Hat alles einwandfrei geklappt.

Irgendwann hat die Sparkasse-Zollernalb diesen Hauskauf mitbekommen und forderte nun die Maklerprovision ein. Im Prinzip ist das ja auch laut Maklerrecht auch OK.

Allerdings gibt es eine sogennante Treuepflicht des Maklers im Maklerrecht. Diese besagt, daß der Makler alles tun muss um einen geplanten oder anberaumten Kaufvertrag zu ermöglichen. Die Sparkasse hat aber den ursprünglichen Kauf (meiner Meinung nach) vorsätzlich abgesagt - und zwar vermutlich aus rein wirtschaftlichen Beweggründen. Die Sparkasse-Zollernalb wollte sich scheinbar bereichern und hat die sogenannte "Last-Minute-Aktion" angewandt.

§ 654 BGB: Ausschluss des Provisionsanspruchs
Ein Immobilienmakler verliert seinen Provisionsanspruch, wenn er in einer Weise tätig geworden ist, die den Interessen seines Kunden zuwiderläuft.

Auszug aus dem Maklerrecht (Quelle: Internet)
Der Makler hat ein besonderes Sorgfalts- und Treueverhältnis zum Kunden (Verkäufer/Käufer), das ihn verpflichtet, im Rahmen der ihm zumutbaren Möglichkeiten die Interessen des Kunden als Auftraggeber zu wahren. Bei Verletzung der Treue- oder Sorgfaltspflicht verwirkt der Makler seinen Anspruch auf die Provision und den Ersatz seiner Aufwendungen.

Und trotz der o.g. Rechtsgrundlagen haben wir den ersten Prozess verloren! Lesen Sie hier mehr über den ersten Prozess beim Landgericht-Hechingen.